2006年投资上海写字楼，你准备好了吗？
上海写字楼市场概述
上海写字楼市场经过20多年的发展，如今已经形成了以淮海中路、南京西路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇以及小陆家嘴为核心的六大板块的分布格局。同时，近年来上海写字楼市场发展迅速，呈现出突破六大板块，而逐渐向次中心城区和郊区延伸的趋势。在这一过程中，众多的写字楼物业在各延伸区域，如雨后春笋般迅速建成，为上海的写字楼市场增添了一分亮色。
在这些建成或在建的物业中，我们可以看到各式各样的物业类型，如写字楼、产业园、LOFT、MORE等等。类型各异的办公楼物业，提供着不同的功能服务，提供了不同的面积分段，满足了市场的各种要求，表明上海的写字楼市场正在趋于成熟，趋于完善。
而上海经济的迅速发展、国内外企业的不断涌入，更为上海的写字楼市场奠定了坚实的基础。在各类企业进入上海的同时，上海的写字楼市场也面临着一次较大的盘整。写字楼物业客户的同类相聚现象表现明显，主要体现在同行业、同规模、同档次等。
2005年国家和上海市政府的宏观调控，在一定程度上抑制了上海住宅市场的投资。住宅市场投资前景的不明朗，使得其中相当一部分投资者，将目光转到了商办市场，从而促进了商办市场的繁荣。
上海写字楼市场适合投资吗？
2005年上海写字楼市场的租售状况良好，为随之而来的2006年的发展奠定了基础。其中，2005年上海甲级写字楼的租金水平较之2004年，上升了约20％；而乙级写字楼在供应量大幅增加的前提下，租金水平较之2004年，略有增长。从销售价格走势来看，上海乙级写字楼的销售价格呈现逐渐上升的趋势。
2006年，上海写字楼市场的需求仍然旺盛。这是因为，上海经济高速增长的势头不减，坚定了国内外企业进入上海的信心；上海服务型的城市功能愈加明显，新兴产业不断推陈出新，第三产业发展速度继续加快；社会分工的细化，个性张扬的年轻人，加速了SOHO人群数量的快速增长；金融业的全面放开，对于写字楼市场的需求产生了重要的影响。
政府拉动内需的方针不变，使得房地产市场依然是上海经济增长的一个支撑点。写字楼作为非民生物业，政府不会过多的抑制对其的投资行为。这便为投资者提供了一块投资的热土，是一个双赢的举措。
种种迹象表明，2006年投资写字楼市场，将会是一条相对开阔的理财之路。
个人投资者该投资哪种类型的写字楼呢？
目前上海写字楼市场的类型相对齐全，如甲级写字楼、乙级写字楼、产业园、LOFT以及MORE等。对于普通的个人投资者而言，能否选择一种与自身条件匹配的写字楼类型，进行投资至关重要。
甲级写字楼，作为写字楼市场的高端产品，甲级写字楼以其良好的软硬件设施、完善的商业交通配套以及不菲的租金收益，使得其投资回报相对较高。然而甲级写字楼投资成本较高，且可供选择的范围较小。因为目前上海甲级写字楼大都采取只租不售的经营模式，仅有少部分物业采取销售的经营模式，而且单元面积段较大，对于资金的要求较高。
乙级写字楼，属于大众化产品。目前上海新建的写字楼在
产业园，针对产业集聚性的趋势，这类产品应运而生。相比其他类型的产品，产业园的投资难度相对较大。因为产业园对于购买者或者入驻企业有着一定的要求，且可租客户的行业限定比较严格，对于一般投资者而言，在选择租户上要稍微费点心思了。然而，作为租户的相关行业的企业，对于这类物业的热衷度还是比较高的。
LOFT和MORE，作为SOHO的延伸，这类产品的优势在于灵活的功能性上，能够让工作和生活更加协调，比较符合近期形成并迅速扩大的SOHO一族和一些创意人群的的要求。而且这些人群的增长速度非常快，对于此类产品存在着巨大的潜在需求。作为一种新兴的产品，LOFT和MORE存在着一定的问题，譬如工商注册、空间格局等，这也是制约其发展的因素之一。此类产品的投资回报方式比较灵活，亦商亦居，投资风险相对较低，但由于其租户的支付能力相对较差，投资回报也会相应减少且不是非常稳定。
投资写字楼应关注的因素
投资写字楼较之住宅，其风险性和技术性都比较高，毕竟写字楼物业不同于普通人熟悉的住宅物业。因此，在决定投资写字楼之前，请关注以下因素：
一、写字楼并非大众化产品，它具有自身的优越性，同时也就有自身的局限性。它可能带来长时间的空置，但是它同样会让你获得比较乐观的投资回报；
二、在资金流方面，虽然购买写字楼的贷款利率要高出住宅利率约1个百分点。同时，在购买写字楼的过程中所产生的各种税费，包括购买契税、土地增值税、交易税、印花税、营业税以及附加税等等，约占总投资额的20%左右，但是投资越大，获利也越多，毕竟写字楼的投资回报率通常在6％～8％之间；
三、物业档次比较高的，建筑面积比较大的，对于支付能力的要求也就越高。因此，这种物业比较适合企业投资者。这样的物业自身品质比较好，物业服务水平相对较高，因此容易吸引有实力的公司入驻，且它们的租期相对较长，可以获得稳定的租金收益；
四、物业档次相对低的，建筑面积一般都比较小，对于支付能力的要求相对较低。因此这种物业比较适合个人投资者。这种物业在面积分割上比较灵活，物业的实用性比较高，因此受到中小企业的青睐，而目前上海的中小企业个数每年以约30％的速度在增长；
五、SOHO一族正在蔓延，而针对此类客户的衍生物业也不断出现。这种物业一般定项为住宅物业或者商住物业。由于这种物业在办公方面比较灵活，实用性较强，而且运营成交相对较低，因此受到一些中小公司的青睐；
六、甲级写字楼集聚的区域，无论是商业设施，还是交通环境都比较成熟，但是由此而带来的拥堵也比较严重，所以很多中小企业，宁愿选择一些相对滞后的区域办公。而这些区域内的写字楼多以乙级写字楼为主；
七、购买写字楼时，需要对写字楼所在区域，有一个相对清晰的了解，无论是物业自身品质，还是它周边的商业配套和交通配套，同时，对于该区域的前景以及未来规划也要有一定的了解；
八、投资写字楼是一个长期的投资，最大利益点在于租金的获取，因此短期内不会有明显的投资回报。但是从长期来看，投资写字楼的投资回报率却是比较高的。
值得关注的几个新兴区域
根据目前上海写字楼市场的发展现状，以及2005年上海商办用地的土地出让情况，竹园商贸区、长风生态区、五角场、北外滩、中山公园以及长寿路沿线和四川北路沿线等区域，都将是未来几年值得关注的办公区域。在上海六大板块的办公格局向以六大板块为核心，逐步向次中心城区和郊区延伸的过程中，这些区域在其中起到了举足轻重的作用。
2005年上海共出让商办用地32幅，分布在上海13个行政区域内。市中心的杨浦区、普陀区、长宁区、浦东新区以及虹口区成为出让土地集中的区域，其中仅杨浦区五角场区域就有8幅土地出让。
2005年，上海写字楼市场投资比较活跃的区域有浦东新区、普陀区、长宁区和徐汇区，而这一现象在2006年将得以延续，浦东新区和普陀区仍然是新盘上市的集中区域。因此，对于一般投资者而言，2006年竹园商贸区、中山公园以及长寿路沿线等是值得关注的区域；而2007年之后，北外滩、五角场和长风生态区等需要给予关注。